27 januari 2017 – Toespraak op de nieuwjaarsreceptie van sogent (Quantum Building, Gent)

Dames en heren

Ik wens iedereen hier aanwezig een gelukkig, gezond, zorgeloos en succesvol 2017.

En ook ik heet u van harte welkom in deze Quantum Building, dat in december 2015 geopend werd, als een eerste vlaggenschip van het stadsontwikkelingsgebied van de Oude Dokken, op een scharnierpunt tussen de Oude Dokken en Dampoort-Sint Amandsberg, waar we met de Stad Gent het afgelopen jaar het nieuwe stadsvernieuwingsproject En Route lanceerden.

Zowel in het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken als in het nieuwe stadsvernieuwingsproject En Route willen we de komende maanden en jaren met concrete projecten deze buurten verder opwaarderen en telkens speelt het stadsontwikkelingsbedrijf sogent een cruciale rol.

Oude Dokken

Sogent verzorgt in de Oude Dokken de projectcoördinatie, en is daarmee zo een beetje de regisseur, van een compleet nieuw stadsdeel van maar liefst 22,5 ha voor 1400 woningen die samen goed zijn voor minstens 3400 inwoners. Natuurlijk horen daar een hele reeks publieke voorzieningen bij . Alleen al in het nieuwe stadsgebouw, naar een ontwerp van Xaveer De Geyter, dat tegen 2019 zal openen aan de Schipperskaai, komt er een nieuwe school, een crèche, kinderopvang en een wijksporthal.

In het noorden van het gebied, aan het Houtdok, start de Groendienst dit jaar met de aanleg van een park van meer dan 3 ha met een heus strand (de plage Gantoise, net bij de Muide); later is er ter hoogte van de betoncentrale nog het Handelsdokpark (2 ha) gepland.

Uiteraard zullen niet alleen de duizenden toekomstige bewoners van de Oude Dokken hiervan kunnen genieten. Dit groen zal er zijn voor iedereen die hier wil komen verpozen. Ook voor de inwoners van wijken met weinig open ruimte zoals de Muide, maar ook het Sluizeken, de Afrikalaan en de Dampoortwijk zijn dit ongetwijfeld aantrekkelijke vooruitzichten.

Didier Nachtergaele verwees er al naar dat de ontwikkeling van het gebied nu echt goed op dreef is.

Het kaaivlak tussen de plaats waar vzw DOK sinds 2011 zo bruisend het mooie weer maakt (en dat zeker ook nog de komende twee jaar zal doen) en de woonboten in de Oude Dokken, is heraangelegd als een maritieme promenade voor wandelaars en fietsers.

De 600 meter lange historische kade vormt het eerste deel van een nieuwe recreatieve route van bijna vijf kilometer rondom de volledige Oude Dokken. Een geweldig vooruitzicht voor àl wie wil joggen of kuieren langs het water. Ook twee oude havenkranen verhuisden afgelopen zomer naar die promenade en geven zo op een aantrekkelijke manier een knipoog naar het maritieme verleden.

De nieuwe bewoners zullen nu niet lang meer op zich laten wachten. Eind juni heeft de Stad Gent verkavelingsvergunningen toegekend aan de ontwikkelaars van de projecten aan zowel de oost- als de westkant van het Handelsdok. De verkoop van de woningen op plan is alvast ingezet.

Aan de oostzijde van het Handelsdok, tussen de Schipperskaai en de Koopvaardijlaan, bouwt cvba Schipperskaai Development “De Nieuwe Dokken”, met 400 woningen en twee groenzones. Er komen woningen met ruime buitenruimte, appartementen, penthouses en cohousing.

Aan de andere kant van het water, ten zuiden van het Handelsdokcenter en tussen het Stapelplein en de Handelsdokkaai, verrijzen ongeveer 170 woningen (weer inclusief budgetwoningen), aangevuld met onder meer commerciële ruimtes en kantoren. Tussen de nieuwe woningen en het Handelsdokcenter komt een parkje voor de buurt. Er komt een torengebouw, twee palazzo’s en zogenaamde parkvilla. Ook voor dit project is de verkavelingsvergunning inmiddels uitgereikt, aan grondeigenaars Acasa en Urban Link, sogent en bpost. De bouwwerken zullen normaal eind 2017 starten.

Als alles volgens plan verloopt zullen de eerste bewoners van de Oude Dokken in de loop van 2019 hun intrek kunnen nemen in de woningen van deze projecten.

Andere grote stadsontwikkelingsprojecten

Uiteraard is sogent ook actief in andere grote stadsontwikkelingsprojecten zoals in de Oude Dokken.

Of in de reconversie van De Krook,

-waar de stadbibliotheek in maart de deuren zal openen,

-waar heel binnenkort het ontwerp van de wandel-en fietsbrug naar de Brabantdam voorgesteld zal kunnen worden (die brug zou er moeten liggen in 2018)

-en waar nog voor de zomer de renovatie van het Wintercircus van start zal gaan (dat de deuren zal kunnen openen in 2020).

Sogent is ook actief in de ontwikkelingen aan de Fabiolalaan, waar het meest westelijke gedeelte, dat aansluit op de Snepkaai, inmiddels ontwikkeld wordt als “ Rinkkaai” (door een team Alides-Nacarat-Cores Development), goed voor 300 nieuwe woningen (weer goed voor zo’n 700 inwoners) naast een aanpalend nieuw park van 2 ha. Van dit Rijsenbergepark, en ook van de nog door sogent te bouwen fietsbrug naar de Blaarmeersen, zal uiteraard ook de hele bestaande Rijsenbergwijk optimaal kunnen profiteren.

Een ander goed voorbeeld van de rol van sogent in een groot project is Ecowijk Gantoise, waar Didier Nachtergaele ook al naar verwees. Goed voor eveneens 300 nieuwe woningen, gelegen rond een centraal nieuw ‘Buffalopark’, alweer goed voor bijna 2 ha nieuw publiek groen. Op het deel van sogent onderzoeken we of er ook cohousing, zorgwoningen en/of assistentiewoningen mogelijk zijn. Ook hier zullen we een belangrijk aandeel budgetwoningen realiseren.

Sociale meerwaarde van sogent: sociale en budgetwoningen

De rode draden bij al deze grote projecten zijn duidelijk. Sogent gaat resoluut voor een grote maatschappelijke meerwaarde en doet dit op verschillende manieren.

Gent blijft een zeer aantrekkelijke woonstad en de woningvraag blijft zeer hoog. Het gemiddeld aantal vergunde woningen bedroeg de laatste 10 jaar gemiddeld 1.162 per jaar. En de inschattingen van de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning gaan uit van soortgelijke cijfers de komende vijftien jaar.

Sogent speelt een grote rol om een passend antwoord te bieden op die woningvraag. Als we studentenhuisvesting buiten beschouwing laten is bijna een derde van de ca 12.000 nu bekende geplande bijkomende woningen in Gent voorzien in lopende projecten van het stadsontwikkelingsbedrijf. De grote stadsontwikkelingsprojecten als Oude Dokken en Fabiolalaan zullen op korte termijn een groot aanbod van zowel extra sociale, budget-, als marktconforme woningen voor Gent betekenen.

Het is hierbij inderdaad belangrijk dat er in alle segmenten en alle woningtypes een aanbod is. Woningen voor gezinnen en senioren, voor alleenstanden en co-housers. En zeker ook met belangrijke aandacht voor de vele mensen voor wie wonen onredelijk en soms onhaalbaar duur is geworden. Daarvoor moet ingezet worden op vele strategieën.

Aan de basis zullen de sociale huisvestingsmaatschappijen sociale huur-en koopwoningen moeten blijven bouwen of laten bouwen. De gedeeltelijke vernietiging van het decreet Grond-en pandenbeleid (eind 2013) en de politieke koerswijziging op het vlak van sociale woningbouw door de nieuwe Vlaamse regering (2014) vergen echter een andere aanpak van sogent om lokaal de eerder vooropgestelde sociale woningbouw nog mogelijk te maken. Door de vernietiging van de zogenaamde sociale last (die men beter als maatschappelijke verantwoordelijkheid kon omschrijven) is de private productie van sociale woningen zo goed als onmogelijk gemaakt.

Sogent blijft binnen haar projecten bewust ruimte reserveren voor nieuwe sociale woningbouw, maar aangezien de sociale last niet meer decretaal afdwingbaar is en er contractueel ook complexe problemen rijzen omtrent de mogelijke toepassing van de overheidsopdrachtenwetgeving en de afnamezekerheid, doet sogent dit nu op een andere manier dan de lineaire percentages die oorspronkelijk per project waren opgelegd.

Sogent houdt wel vast aan het principe van 20% aandeel sociale woningbouw in de totaliteit van al haar projecten. De aandelen sociale woningen worden herschikt tot grotere, afsplitsbare grondgehelen die op een klassieke wijze te verkopen zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappijen, die dan voor de realisatie instaan.

Sogent voorziet nu, volgens recente interne becijferingen, een raming van zo’n 3364 woningen in alle lopende projecten – goed voor een nieuw huis voor 7.000 tot 9.000 mensen. Een geraamd aantal van 888 eenheden, of zowat 26% van alle woningen op gronden en projecten van sogent zijn voorzien als sociale woningen.

Om praktische en juridische redenen is de 20%-norm niet doorgetrokken tot op alle afzonderlijke locaties afzonderlijk. De sociale huisvestingsmaatschappijen verkiezen vanuit efficiëntie-oogpunt grotere aantallen te realiseren op sommige locaties en op andere geen. Zo komt het dat bv. in het project Hogeweg/Zeemanstuin 66% sociale woningen zijn voorzien en in bv. Ecowijk Gantoise geen. Maar het voorziene totaalaandeel van 20% sociale woningen in sogent-projecten wordt dus meer dan ruimschoots  gehaald. Gent is één van de weinige steden in Vlaanderen die nog sociale woningen oplegt in PPS-projecten.

Daarnaast zijn er ook de budget-koopwoningen. In een wijk als Ecowijk Gantoise, zal sogent geen sociale huurwoningen, maar wél een belangrijk deel budgetwoningen realiseren. Deze woningen liggen 10 à 20% onder hun werkelijke vastgoedwaarde en worden volgens een toewijssysteem toegewezen aan mensen met een beperkt inkomen en een band met onze stad. Volgens een goed uitgewerkt reglement, dat ontsloten wordt via een eenvoudige test ontworpen om na te gaan of je al dan niet in aanmerking komt (budgetwoningen.gent). Budgetwoningen variëren uiteraard volgens woningtype en grootte. Maar om een idee te geven: er zullen budgetwoningen in de state of the art-Ecowijk Gantoise zijn van 210.000 €, inclusief BTW.

In het stadsproject Tondelier, met 106 geplande bugdetwoningen, worden al volledig ingerichte eenslaapkamerwoningen verkocht aan 155.000 € (inclusief kosten, registratie op de grond en btw op het opstal); tweeslaapkamerwoningen aan 180.000 € (inclusief alle kosten). Dit zijn prijzen die, als er een correcte vergelijking gemaakt wordt met prijzen van huizen van dezelfde leeftijd en dezelfde woontypologie beduidend onder de marktprijzen zitten.

Het gaat bovendien niet om een marginaal verschijnsel. Op korte termijn komen er heel wat geplande budgetwoningen binnen sogent-projecten: 80 aan de Schipperskaai, 125 aan Rinkkaai aan de Fabiolalaan, 109 in de Zeemanstuin, …

Het mag wel eens gezegd dat dit nadrukkelijk sociaal beleid ernstige financiële inspanningen van de Stad Gent en sogent impliceert.

De (naar raming) 888 sociale woningen en 559 budgetwoningen die bij sogent in de meerjarenplanning staan en die deze legislatuur al gerealiseerd zijn, zorgen voor een aanzienlijk minderinkomsten. Op basis van ramingen kan ingeschat worden dat sogent over de gehele periode van de realisatie van die 3.364 woningen 20 tot 28 miljoen € méér inkomsten zou kunnen ontvangen mocht ze al haar terreinen op marktwaarde verkopen om louter marktconforme woningen te laten bouwen.  Het gaat dus om aanzienlijke financiële inspanningen van het stadsontwikkelingsbedrijf, die uiteraard niet zomaar in de investeringsbudgetten van de stadsbegroting te vinden zijn en die, ten onrechte, doorgaans niet in rekening worden gebracht in het debat over de financiële inspanningen die we in Gent doen om wonen betaalbaar  te houden.Naar budgethuur

Ik wil graag nog even terugkomen op de formule van de budgetwoningen. We mogen er niet blind voor zijn dat zelfs woningen met kortingen van 20% op de marktprijs voor veel mensen zeer duur blijven en niet haalbaar zijn voor hun portemonnee. Privaat huren is voor veel Gentenaars de facto de enige optie.

Maar die huurmarkt krimpt en volgens cijfers van de dienst wonen laat de prijs-kwaliteit-verhouding soms, ja zelfs vaak te wensen over: 47% van de huurwoningen zou in Gent niet aan minimale kwaliteitseisen voldoen; 50% van de private huurders besteedt nochtans meer dan 30% van de inkomsten aan de vaste woonkost (huur of afbetaling), een grens die meestal als precair wordt gezien.

In een stad waar de helft van de inwoners huurders zijn en waar de huurmarkt duidelijk zuurstof nodig heeft, moet er ook nagedacht worden over hoe projecten van sogent een rol kunnen spelen om aan dit probleem tegemoet te komen.

Daarom willen we nadenken om in de toekomst een aandeel woningen bij sogent in te zetten op de budgethuurmarkt in plaats van op de budgetkoopmarkt.

Want ook inzetten op betaalbare huurwoningen is essentieel in het streven naar een adequaat en voldoende aanbod aan betaalbare woongelegenheid in Gent.

In het project van het zogenaamde S-gebouw aan de achterzijde van het Sint-Pietersstation (Mathildeplein) wordt daarom nu alvast voorzien dat HuurInGent (dochter van sogent) de helft van het gebouw – naar schatting een 60 à 65-tal appartementen – in hoofdhuur zal nemen.

HuurinGent biedt:

-een unieke formule om verhuurders hun verhuurzorgen te ontnemen binnen de huurwoningwet;

-inkomensgarantie voor verhuurders;

-onderhandelde redelijke huurprijzen;

-professionele verhuurders voor huurders en gegarandeerde woonkwaliteit.

Ik ben er dan ook van overtuigd dat dit een win-win oplevert.

Maatschappelijke rol van sogent: parken

.Typerend voor de sociale en maatschappelijke aanpak van sogent zijn ook de parken die in elk groot nieuw project voorzien worden. Goed voor de nieuwe inwoners, maar ook een pluspunt voor de bestaande buurtbewoners. Dat geldt voor de geplande en al vermelde parken in de Oude Dokken, aan de Fabiolalaan, in Ecowijk Gantoise

Maar ook ruimer speelt sogent een cruciale rol in de realisatie van meer groen en wijkparken in Gent. Doordat sogent grond verwerft, ruilt, onteigent en sloopt komt er in veel gevallen  ook ruimte vrij voor nieuw groen, goed voor alle Gentenaars. Dat was in het verleden al het geval in de Groene Vallei, Malmar, Trefil, de Brugse Poort, het Rabot en Lousberg. Ook deze legislatuur zijn er veel voorbeelden:

-In 2014, in het begin van deze legislatuur, konden we het Porrepark openen in een groenarme buurt in Gentbrugge

-In de Zeemanstuin aan de Hogeweg in Sint-Amandsberg wordt werk gemaakt van een centraal park, in samenwerking met de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2 ha)

-De opwaardering van het zogenaamde Makelaarsparkje aan een sociaal woningproject in de Loodsenstraat in de Muide

-Aan de Malmarsite in Sint-Amandsberg zorgen we voor een uitbreiding van het Bijgaardepark aan het daar te realiseren co-housingproject

-In de Bloemekenswijk maken we werk van het Bloemekenspark langs de opnieuw blootgelegde Lieve, waarvan een deel (aan de Nieuwe Vaart) al gerealiseerd is, maar dat de komende jaren nog flink uitgebreid zal worden tot een park van 7,5 ha richting UCO-site, een ander sogent-project waar gewerkt wordt aan een nieuwe sociale economiecluster met (op termijn) werk voor ruim 900 werknemers

Maatschappelijke rol van sogent: bedrijventerreinen

Zeer duidelijk is ook de meerwaarde van de realisatie van andere bedrijventerreinen waar sogent bij betrokken is. Ik noem

-de Wondelgemse meersen/Wiedauwkaai: realisatie van een bedrijventerrein van 14 ha ‘uitgeefbare bedrijfzone’ voor kleine ondernemingen. Er zijn nu gesprekken (of reeds overeenkomsten) voor een oppervlakte van 3,7 ha. Op die oppervlakte zullen meteen 209 VTE’s tewerkgesteld worden, op een termijn van 5 jaar kunnen dat er 305 zijn.

Wanneer we dit omrekenen naar de volledig uit te geven oppervlakte van ongeveer 14,5 ha dan zou dat een tewerkstelling van tussen 926 en 1352 VTE opleveren.

-Eiland Zwijnaarde: realisatie van een 35 ha groot projectgebied voor kennisbedrijven en zogenaamde ‘watergebonden logistiek’, waar rekening gehouden wordt met meer dan 3700 werkplaatsen.

Rol in stadsvernieuwingsprojecten

De maatschappelijke meerwaarde van sogent blijkt niet alleen uit de grote stadsontwikkelingsprojecten. Sogent is ook actief in kleine, binnenstedelijke ontwikkelingen en meer kleinschalige stadsvernieuwingsprojecten.

Didier verwees al naar de ontwikkeling van de Standaertsite binnen het stadsvernieuwingsproject Ledeberg leeft.

In het begin verwees ik al naar het nieuwe stadsvenieuwingsproject En Route in Dampoort-Sint Amandsberg. Ook hier speelt heeft sogent een belangrijke rol te spelen. Ik geef twee voorbeelden.

Enkele weken geleden kwam de Wasserij der Vlaanderen in het nieuws. De Wasserij der Vlaanderen, tussen de Toekomststraat en de Kunstenaarstraat, staat al enkele jaren leeg. Nochtans biedt die plek heel wat mogelijkheden. Sportvoorzieningen, bedrijfjes, ateliers en zalen die door de buurt kunnen worden gebruikt, zouden er een plaats kunnen krijgen.

We zijn nu met sogent aan het onderhandelen over de aankoop en renovatie van dit stukje stadskanker. Het zou fijn zijn als de voormalige Wasserij der Vlaanderen buurtfuncties zou kunnen vervullen. Plannen zijn er genoeg. Zo zouden we de wasserij aan de ene kant van het bouwblok en het blauwe herenhuis aan de andere kant willen behouden. De oude overdekte binnenruimte zou gesloopt worden en ingericht kunnen worden als een nieuw plein voor de buurt.

Uiteraard zal de buurt bij de invulling van dit alles intensief betrokken worden.  Maar zover is het nog niet. Want voor de duidelijkheid: de Wasserij is op dit moment nog niet verkocht. Maar we gaan ons best doen dat de koop lukt.

Ook een opfrisbeurt van het Heilig Hartplein staat op de agenda van En Route. Hier zijn we nu met sogent bezig om een ontwerpteam te selecteren dat samen met de buurt een plan opmaakt dat het plein, de ruimte rond de kerk en misschien de kerk zelf tot een autoluwe en groenere ontmoetingsplek omtovert, zodat dit een echt nieuw ontmoetingscentrum kan worden.

Dames en heren, om af te sluiten: sogent werkt op dit moment aan ongeveer 45 projecten verspreid over heel de stad, circa 75 ha bedrijfsgrond, twee gespecialiseerde bedrijvencentra en 7 wijkparken. Er wordt rekening gehouden met meer dan 3300 woningen in huidige en toekomstige projecten (2500 alleen al in het ondernemingsplan 2017-2022).

Te veel om allemaal zelfs maar aan te stippen binnen dit bestek.

Wat in elk geval duidelijk is: de rol van sogent voor de stadsontwikkeling, de stadsvernieuwingsprojecten, en het leef-, woon-, en investeringsklimaat van de stad Gent zal de komende jaren cruciaal zijn en blijven.

Aan alle medewerkers van sogent: hartelijk dank voor de inzet en het geleverde werk!

Gent Verder Vooruit!

 

 

Advertenties